星库空间白羽：用匠心打造共享办公中国解决方案
星库空间白羽：用匠心打造共享办公中国解决方案
2019 年，新三十年开启之年
存量更新，资管都将进入精益主义时代
这代表着在城市更新中
资产管理将贯穿始终
无论怎样的城市更新
都必须回答这样的一系列问题 ：
投哪里、如何管、怎么融、谁来接
资产方该如何盘活资产
如何进行风控、如何实现资产增值
资本方的钱从哪来、该买什么、如何卖
资管方如何提升管的效率
说到底，都需要一场来自“资”与“管”的对话
5月30日
由中国城市更新论坛发起
城智更新研究院联合明源云空间共同主办的
「2019城市更新资管高峰论坛」
在北京盛大召开
此次高峰论坛以
「打通资管血脉，制胜存量时代」为主题
300位城市更新资管领域一线资产持有人
资产管理人、机构投资人共聚一堂
进行了一场“资”与“管”的强强对话
主题Panel：资管对对碰之“办公更新”
星库空间创始人兼CEO白羽
受邀参与了主题为
资管对对碰之「办公更新」峰会圆桌讨论
共论城市更新的资管之道
星库空间白羽
Q：峰会圆桌讨论的主持人
中国商务地产研究院院长徐越
A：星库空间白羽
Q：白总是地产人出身，从2015年开始创办了星库空间，我就不给您挖坑了，给大家介绍一下，这是我一直以来的房东，所以您自己来，想说什么都可以。
A：我觉得这就像一个大坑，为什么我一直是徐总的房东？其实我创业之初的时候，她是来体验的。在2015年有很多的联合办公空间她都入住过，她是很有发言权的，所以我一定得把她请过来，但是我后来发现，服务好她也是一件很难的事情。
那个时候我就发现，解决一些工位、格子间的问题并不能让每个客户满意，特别是不能让徐总这样的专家满意，所以从那个时候我就知道联合办公好像并不是一个很容易快速复制的事情。后来为什么一直在我们空间呢？是因为我不能让她走，我发现她能提出最多的意见，既是客户的角度，又是行业专家的角度。
Q：这一点的确是白总接受了一个挑战，因为我在他的空间里面，来我空间跟我洽淡的人基本上都是地产界的精英，然后都会给他指出很多需要改良的地方，这可能也是他受益的地方。
A：对，我记得特别清楚，以前去WeWork参观的时候，非常国际化，一个人在一个很小的房间里面就能够悠然自得，我当然也想，这是不是就是中国自由工作者的未来。但是后来看到徐总的团队之后，我发现她去哪个空间都会带个鱼缸，里面真的有鱼，所以我就知道原来客户的需求是多样化的，一个小小的工位隔间并不能容纳中国这么多样化的企业需求，所以这四年来，我觉得我只考虑清楚了很简单的几件事情。
第一个是客户的需求是什么？
实际上联合办公是一个让行业里头又爱又恨的东西，因为作为联合办公行业的始祖，WeWork在全球来讲发展很快，但是这四年我得出一个结论，就是纯粹的联合办公模式不适合中国，WeWork这个典型的产品模式个人认为，在中国已经失败了。
我一直都不愿意承认，我们老觉得以前从国外引进来的东西好像大部分都是可以的，中国总归是要走向一个文明现代化的国家，但是经过这四年我发现，东西方的文化差异决定了很多问题。举个最简单的例子，比如WeWork怎么去解释它那些通透的格子间？它说这是一个舞台，给你去表现的舞台。但是同样的场景出现在中式的联合办公里，大家都认为你严重侵犯了我的隐私。
我去年去Facebook做调研，我发现像扎克伯格这样的大咖也可以和员工坐在一起工作，但是在中国，哪怕是一个十人的小公司，老板间都可能会占办公室三分之一的面积。这个其实不是一时半会儿可以改变的，这是东西方文化和观念的一个鸿沟，所以我觉得这四年我的第一个认知是我正视了中国企业的需求是什么？
在这个基础之上，我们对我们的产品形态做了大刀阔斧的改良。我一直很难接受这个事实，但是直到有一天我发现我们推出的产品客户更容易接受，业主也更容易接受，并且业主付出了更低的成本，客户的满意度还提高了。在中国，这个解决方案可能既不叫联合办公也不能叫共享办公什么的，我们姑且叫它新办公，它可能有很多很多种形态，这个形态不是那么容易去复制的，但是它有一个新的逻辑，现在四大行都在讲灵活办公，我觉得“灵活”这个词其实就是代表着它的弹性，它很匹配中国企业的形态。
第二个是关于商业模式。
这四年来我们其实一直发展，积极的说法是稳健，消极一点的说法就是太慢了，如果是在三年前，别人问我的问题都是“白总你们为什么这么慢呀”，但是今年大家问我的是“白总你为什么这么稳健啊”。因为什么呢？因为经过了2018年经济的震荡以后，我相信不光是共享办公行业，所有的办公行业，包括CBD、中关村，其实都受到了客户需求震动的一个巨大的冲击，这是不能回避的。
速度和效益其实很难兼顾，2018年，大家已经看到行业里头出了很多的问题，我们并不是因为自己聪明，所以怎样怎样，而是因为我们可能就是保守惯了，没想清楚的事情，我们既不敢开太快也不知道为什么能太快，就是稳健。
而且我有一个认知，可能和我在恒大的经历有关系，我发现社会上有很多的争议，认为快周转高负债率的企业是非常危险的，他们随时会有资金链的问题。但是我发现我们的身边有很多很多这种快周转、高速发展的企业你看不懂，比如瑞幸在美国上市，包括WeWork号称500亿美金的市值，我估计下个月会在美国上市，看不懂。
但是我做了很多商业模式的横向比较，我发现一个最朴素的真理，就是你一定要看它的产品和资产微观层面的运营和盈利结构，所有讲商业模式的文章我们现在看觉得没有太大意思，就是商业模式万变不离其宗，最终这个项目能不能成，它是每个微观项目叠加累计的最终效果呈现。
如果是正向杠杆的快周转，你得出来就是非常惊人的NOI，如果是一个负杠杆，可能得出来的就是巨额的亏损。比如我为什么说WeWork的产品模式在中国基本上不work，就是我们看到WeWork去年录得了有史以来最高亏损20亿美金，同时在中国市场上，WeWork是以三个月净租金的佣金，这是用史无前例的高价去推广它的产品。
曾经也有朋友跟我争论，说你们做的这个太接地气了，你看人家那个很高大上，我说你喜欢白富美和你把白富美娶回家是两个概念，还有一个适合和匹配问题。我们看到的就是中国的中小企业基本上还处在一个价格非常敏感的状态，这跟中国的国情是完全匹配的。中国为什么还会有拼多多这样的商业模式冒出来，其实中国的企业还是追求性价比。
所以我们在做的事情就是“给企业更有弹性、更具性价比的产品”，我们的逻辑很简单，我们如果达到国外同行百分之七八十的观感和体验，我们希望只有它百分之四五十的价格，这就是性价比的标准，跟小米华为对苹果没什么区别。
再一个商业模式上来讲，现在我们之间没啥竞争，这四年都没有跟张剑，王锴翻过脸，我们现在都是在跟市场赛跑，跟自己的内功做磨炼。我觉得这个行业足够宽广，特别是如果有些企业是用这种烧钱推广的方式，最终自己还是会出一些问题。
我是觉得存量资产跟购买不一样，存量资产是如果不能把它运营到一定的效益标准，最终还是会退回到存量资产，它不存在一个永久性的占有性问题。有的人说我现在通过促销把市场占有率提高了，但是如果你的坪效不好，一亏损，这些很快还得退回给房租，那么很快这个房子就退回去了。所以这个对市场占有率的影响非常非常的短暂，我觉得这是我们星库空间在过去四年内积累的一个基本的认知吧，跟大家分享。
Q：大家都提智能化，你觉得从成本的角度考虑，智能化到底是为了提高舒适度还是为了降低人员运营成本？
A：智能化是一个很宏大的观念，我在16年投资了两家跟智能化有关的公司，一家是物联网公司，一家是SaaS公司，这两家公司现在一个在为我们做系统，一个还在做一些物联网的东西。我个人觉得这当然是个趋势，但是就像我刚才讲的，我们是为企业提供最佳性价比与解决方案的，我们需要帮业主省钱，要帮入驻的客户省钱，所以我们对于这个事情的看法，几乎是成本导向的。
很多新技术在不断地发展和演化过程中，它可能每个不同的阶段会有新的东西出来，我觉得我们不太擅长这个东西。我投了两家也没太研究明白这个事，所以我们做的事其实还是在更传统的部分，就是怎么样从运营端控制成本，去帮业主、帮客户省钱。所以我觉得像我们这种创业公司是一种完全财务导向的公司。
如果能赚钱我就绝对不做样板间，如果能盈利的话，我们创业公司肯定还是追求盈利的，所以我们跟地产公司的思路可能就不一样。他们因为有这么大的办公囤量资产，像中海地产700万平米的写字楼，他们某一点的提升都是巨大的收益，他们是可以容忍这一点的亏损去反补那700万的盈利，但对我们来讲，如果每平米亏损的话，那可能就是持续扩大亏损，是无法接受的。
我们在18年底，公司层面实现了盈亏平衡，这是我们所有的成本该算上都算上的情况下，希望今年可以多少能赚一点钱。因为正和负有本质区别，在项目层面我们一个很坚定的原则就是亏损的项目要把它关掉，从账面上多一个项目可能对VC更有意义一点，但是从我们的财务原则上来讲，不能接受。因为我们的原则是如果我们不能和业主创造一个双赢的局面，基本上任何管理模式都是不能持续下去的，这种学费我们过去几年已经交了一些了，我们不想未来再继续的交下去。
如果有一些业主在这个knowhow方面有一些什么样的想法，如果你是刚踏入这个行业，还抱着很多的憧憬，没有打算赔四年的话，那OK，我觉得我很愿意和这些业主探讨探讨，咱们怎么能够在第一年不要亏钱，还能服务好你的客户，在这方面我们已经积累了四年的经验，这是我们在未来可以贡献的价值。
