中关村写字楼信息专报（第2018年第6期）

中关村写字楼信息专报

2018年第6期（总第四十七期）

中关村不动产商会 2018年12月31日

『重点区域数据展示』

2018年12月北京中关村西区、CBD、金融街空置率情况

 

2018年12月北京中关村西区、CBD、金融街租金价格情况

 

『行业数据分析』

中关村示范区2018年12月写字楼运营动态报告

一、概况

截至2018年12月底，中关村不动产商会对中关村示范区“一区十六园”已建成写字楼进行了动态数据的更新调研，随着样本的不断退出和进入，现有有效数据样本858个，总建筑面积约4482万平方米，东城园总建筑面积约277.78万平方米，西城园总建筑面积约208.15 万平方米，朝阳园总建筑面积约485.4万平米、海淀园区总建筑面积约2663.34万平方米，丰台园总建筑面积约184万平方米，石景山园总建筑面积约85.18万平方米，门头沟园总建筑面积约16.35万平方米，房山园总建筑面积约15.67万平方米，通州园总建筑面积约108万平方米，顺义园总建筑面积约270.3万平方米，大兴-亦庄园总建筑面积约88.21万平方米，昌平园总建筑面积约35.34万平方米，平谷园总建筑面积约2.2万平方米，怀柔园总建筑面积约34万平方米，密云园总建筑面积约0.62万平方米，延庆园总建筑面积约7.2万平方米，如图一所示：

 

图一:2018年12月份中关村各园区写字楼市场占有率图

二、空置情况

截至2018年12月底，中关村示范区已建成写字楼整体空置率为1.24%（空置面积/办公面积），环比上升了0.16个百分点。如图二所示：

 

图二：2018年12月中关村示范区各园区写字楼空置率图

 

 

三、价格情况

从租金价格上看，2018年12月中关村示范区内写字楼的平均租金为6.38（元/天/㎡），环比下降了0.22（元/天/㎡）。如图三所示：

   

图三：2018年12月中关村示范区各园区写字楼租金价格情况表

四、中关村示范区核心区——海淀园写字楼运营情况

海淀园写字楼数量和建筑面积作为中关村示范区各园区之首，对中关村示范区写字楼具有绝对的影响力，也是中关村写字楼市场的集中表现，所以我们特将中关村示范区海淀园做重点情况分析。

根据调研数据显示，本期海淀园已建成写字楼有效数据样本共585个。585座写字楼中，甲级305座，乙级座160座，丙级120座，总建筑面积共约2663万平方米，其中甲级约为2276.84万平方米，乙级约为315.78万平方米，丙级约为70.72万平方米。具体构成如图四所示：

 

图四：海淀园2018年12月份各等级写字楼市场占有率图

 

（一）空置情况        

截至2018年12月底，海淀园已建成写字楼总办公面积共约1783万平方米，空置面积约为26万平方米，整体空置率为1.43%（空置面积/办公面积），环比下降了0.19个百分点，与2017年同期相比上升了0.23个百分比。

甲级写字楼空置面积约为12万平方米，空置率为0.78%，环比下降了0.93个百分点；乙级写字楼空置面积约为1.03万平方米，空置率为0.52%，环比下降了0.09个百分点；丙级写字楼空置面积约为1.31万平方米，空置率为2.52%，环比下降了0.48个百分点。具体如图五所示：

 

 

 

图五：海淀园各等级写字楼空置率

为了更为直观深入地了解海淀园写字楼的空置分布情况，我们把海淀园按街道邻近关系划分为12个区域（图例见附件），分别为：马连洼-上地-西北旺-万柳地区；清河-西三旗-东升地区；燕园-清华园-中关村（北）街道；学院路地区；海淀-双榆树-中关村街道（南）；花园路街道；北下关-北太平庄街道；紫竹院街道-远大路地区；甘家口-八里庄地区；永定路-田村-万寿路街道；羊坊店街道；北部新区。其空置率如图六所示：

 

图六：海淀园区域空置率图

从区域来看，空置率最高的是清河-西三旗-东升地区，空置率为5.71%，环比上升了0.42个百分点；空置率最低的是永定路-田村-万寿路街道，空置率为0.12%，环比上升了0.02个百分点。

从楼盘空置程度来看，本期满租写字楼503座，占85.98%，环比上升了0.08个百分点；空置率低于10%（不含10%）的写字楼有71座，占12.14%，环比上升了9.81个百分点；空置率高于10%的写字楼有11座，占1.88%，环比下降了9.89个百分点。其变化趋势如图七所示：

 

图七：海淀园写字楼整体空置趋势图

各类型空置情况的楼盘构成如图八所示:

 

图八：海淀园写字楼2018年12月各类型空置情况的楼盘构成

 

 

（二）价格情况

从租金价格上看，2018年12月海淀园内写字楼的平均租金为6.61（元/天/㎡），环比下降了0.13（元/天/㎡）。

具体来看，本期甲级写字楼的租金平均价格为7.07（元/天/㎡），环比价格下降了0.69（元/天/㎡）；乙级写字楼的租金平均价格为6.2（元/天/㎡），环比上升了0.31（元/天/㎡）；丙级写字楼的租金平均价格为5.15（元/天/㎡），环比上升了0.04（元/天/㎡）。如图九所示：

 

图九：海淀园各等级写字楼租金价格变化图

从各区域平均租金价格来看，租金均价最低的区域是永定路-田村-万寿路街道，为5.33（元/天/㎡），环比无变化；最高的是中关村西区，为8.4（元/天/㎡），环比上升了0.09（元/天/㎡）。总的来看，区域租金价格总体呈上升趋势。如图十所示：

 

图十：海淀园各区域平均租金价格示意图

 

 

 

 

附件：海淀园各区域划分示意图