中关村写字楼信息专报（第2018年第4期）

中关村写字楼信息专报

2018年第4期（总第四十五期）

中关村不动产商会 2018年9月20日

『重点区域数据展示』

2018年8月北京中关村西区、CBD、金融街空置率情况

 

2018年8月北京中关村西区、CBD、金融街租金价格情况

 

『行业数据分析』

中关村示范区2018年8月写字楼运营动态报告

一、概况

截至2018年8月底，中关村不动产商会对中关村示范区“一区十六园”已建成写字楼进行了动态数据的更新调研，随着样本的不断退出和进入，现有有效数据样本901个，总建筑面积约4554.28万平方米，东城园总建筑面积约278.28 万平方米，西城园总建筑面积约269.84 万平方米，朝阳园总建筑面积约504.87万平米、海淀园区总建筑面积约2612万平方米，丰台园总建筑面积约196.28万平方米，石景山园总建筑面积约86.28万平方米，门头沟园总建筑面积约16.35万平方米，房山园总建筑面积约15.67万平方米，通州园总建筑面积约132.20万平方米，顺义园总建筑面积约270.30万平方米，大兴-亦庄园总建筑面积约83.57万平方米，昌平园总建筑面积约35.34万平方米，平谷园总建筑面积约2.20万平方米，怀柔园总建筑面积约34.00万平方米，密云园总建筑面积约0.62万平方米，延庆园总建筑面积约16.48万平方米，如图一所示：

 

图一:2018年8月份中关村各园区写字楼市场占有率图

二、空置情况

截至2018年8月底，中关村示范区已建成写字楼整体空置率为1.26%（空置面积/办公面积），环比下降了0.36个百分点。如图二所示：

 

图二：2018年8月中关村示范区各园区写字楼空置率图

 

 

三、价格情况

从租金价格上看，2018年8月中关村示范区内写字楼的平均租金为6.65（元/天/㎡），环比下降了0.11（元/天/㎡）。如图三所示：

   

图三：2018年8月中关村示范区各园区写字楼租金价格情况表

四、中关村示范区核心区——海淀园写字楼运营情况

海淀园写字楼数量和建筑面积作为中关村示范区各园区之首，对中关村示范区写字楼具有绝对的影响力，也是中关村写字楼市场的集中表现，所以我们特将中关村示范区海淀园做重点情况分析。

根据调研数据显示，本期海淀园已建成写字楼有效数据样本共597个。597座写字楼中，甲级308座，乙级座162座，丙级127座，总建筑面积共约2612万平方米，其中甲级约为2226万平方米，乙级约为316万平方米，丙级约为70万平方米。具体构成如图四所示：

 

图四：海淀园2018年6月份各等级写字楼市场占有率图

 

（一）空置情况        

截至2018年8月底，海淀园已建成写字楼总办公面积共约1732万平方米，空置面积约为32万平方米，整体空置率为2.03%（空置面积/办公面积），环比上升了0.26个百分点，与2017年同期相比下降了1.14个百分比。

甲级写字楼空置面积约为30万平方米，空置率为2.03%，环比上升了0.22个百分点；乙级写字楼空置面积约为1.38万平方米，空置率为0.69%，环比上升了0.39个百分点；丙级写字楼空置面积约为0.78万平方米，空置率为1.53%，环比上升了0.05个百分点。具体如图五所示：

 

图五：海淀园各等级写字楼空置率

为了更为直观深入地了解海淀园写字楼的空置分布情况，我们把海淀园按街道邻近关系划分为12个区域（图例见附件），分别为：马连洼-上地-西北旺-万柳地区；清河-西三旗-东升地区；燕园-清华园-中关村（北）街道；学院路地区；海淀-双榆树-中关村街道（南）；花园路街道；北下关-北太平庄街道；紫竹院街道-远大路地区；甘家口-八里庄地区；永定路-田村-万寿路街道；羊坊店街道；北部新区。其空置率如图六所示：

 

图六：海淀园区域空置率图

从区域来看，空置率最高的是北下关—北太平庄街道，空置率为10.38%，环比上升了6.32个百分点，空置率上升的原因在于本期我们将大钟寺方恒国际中心纳入到了有效数据样本中，该项目由于未获得销售许可证处于整体空置状态；空置率最低的是永定路-田村-万寿路街道，空置率为0。

从楼盘空置程度来看，本期满租写字楼484座，占81.07%，环比上升了3.31个百分点；空置率低于10%（不含10%）的写字楼有93座，占15.58%，环比上升了1.81个百分点；空置率高于10%的写字楼有20座，占3.35%，环比上升了1.51个百分比。其变化趋势如图七所示：

 

图七：海淀园写字楼整体空置趋势图

各类型空置情况的楼盘构成如图八所示:

 

图八：海淀园写字楼2018年8月各类型空置情况的楼盘构成

 

 

（二）价格情况

从租金价格上看，2018年8月海淀园内写字楼的平均租金为6.7（元/天/㎡），环比下降了0.31（元/天/㎡），与上年度同期比上升了0.17（元/天/㎡）。

具体来看，本期甲级写字楼的租金平均价格为7.4（元/天/㎡），环比价格下降了0.64（元/天/㎡）；乙级写字楼的租金平均价格为6.07（元/天/㎡），环比上升了0.23（元/天/㎡）；丙级写字楼的租金平均价格为5.32（元/天/㎡），环比下降了0.07（元/天/㎡）。如图九所示：

 

图九：海淀园各等级写字楼租金价格变化图

从各区域平均租金价格来看，租金均价最低的区域是永定路-田村-万寿路街道，为5（元/天/㎡），环比下降了0.67（元/天/㎡）；最高的是中关村西区，为8.71（元/天/㎡），环比下降了1.52（元/天/㎡）。总的来看，区域租金价格总体呈下降趋势。如图十所示：

 

图十：海淀园各区域平均租金价格示意图

 

 

 

 

附件：海淀园各区域划分示意图